Trasferimento immobiliare come strumento di soluzione della crisi familiare: ora può essere concluso direttamente in Tribunale.

Gli accordi inerenti il trasferimento di immobili possono essere definiti direttamente in sede di separazione o di divorzio, senza che sia indispensabile un successivo atto notarile.

Questo è quanto ha affermato la tanto attesa sentenza della Corte di Cassazione, Sezioni Unite Civili n. 21761/2021 depositata il 29 luglio scorso.

Come avevo anticipato in un precedente articolo che trattava di questo tema, la sentenza in commento interviene a seguito della rimessione a Sezioni Unite (avvenuta ancora con ordinanza n. 3089/2020 del 19/09/2019 e dep. il 10 febbraio 2020), di una questione di massima di particolare importanza avente ad oggetto una problematica risolta in maniera non uniforme sul territorio nazionale.

Infatti, come si era già ricordato, mentre diversi Tribunali ammettono che il trasferimento di immobili tra i coniugi o in favore dei figli sia eseguito direttamente in sede di separazione o divorzio, altri ritengono che in sede di ricorso possa essere previsto il solo obbligo di stipulare un successivo atto notarile volto all’esecuzione del trasferimento pattuito.

Le ricadute pratiche di tali differenti interpretazioni sono notevoli in quanto nei fori favorevoli alla prima soluzione alle parti è consentito risolvere immediatamente e senza un duplice passaggio le eventuali problematiche attinenti alla “divisione” di immobili, mentre nel secondo caso è indispensabile pattuire in sede di separazione o divorzio l’impegno a trasferire l’immobile e successivamente stipulare un vero e proprio atto notarile esecutivo di tale impegno, potendo così risolvere i contrasti con tempi e costi inevitabilmente più elevati e con il serio rischio – non infrequente – di ripensamenti.

L’ordinanza n. 3089/2020: cosa si chiedeva di chiarire alle Sezioni Unite Civili?

A fronte di tale situazione, l’ordinanza interlocutoria n. 3089/2020 della I sezione civile richiedeva alle Sezioni Unite di risolvere il contrasto interpretativo insorto chiarendo, in particolare, quale dovesse essere l’esatta interpretazione della norma di cui all’art. 29, comma 1 bis, L. n. 52/1985 (introdotta con l’art. 19, comma 14 , D.L. n. 78/2010, conv. in L. 122/2010) da cui originavano i differenti orientamenti.

Il famigerato comma 1 bis in questione, infatti, prevede che “Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra
vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati gia’ esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unita’ immobiliari urbane, a pena di nullita’, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformita’ allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale.

La predetta dichiarazione puo’ essere sostituita da un’attestazione di conformita’ rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.

Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformita’ con le risultanze dei registri immobiliari“.

Dall’introduzione di tale previsione normativa, entrata in vigore il 1° luglio 2010, la tesi più rigorosa aveva sostenuto che, ai fini della validità del trasferimento, fosse indispensabile un preventivo controllo notarile in ordine agli intestatari del bene in catasto e all’allineamento oggettivo e soggettivo alle risultanze dei registri immobiliari.

Altra opinione riteneva, invece, che la verifica di conformità non dovesse essere affidata necessariamente al notaio e che, in ogni caso, solo il mancato rispetto delle previsioni previste dalla prima parte della norma avrebbe potuto comportare la nullità dell’atto traslativo.

Di qui la necessità di un intervento chiarificatore.

La risposta delle Sezioni Unite Civili: i punti fermi su questioni pacifiche.

Prima di rispondere al quesito posto dall’ordinanza interlocutoria, la sentenza in commento coglie l’occasione per riaffermare alcuni principi in tema di trasferimenti immobiliari eseguiti in occasione della crisi della famiglia.

In particolare, si ricorda come gli accordi raggiunti dai coniugi in sede di separazione o di divorzio in relazione ad eventuali beni rientrano nel c.d. contenuto eventuale della separazione o del divorzio e sono pacificamente ammissibili in tali sedi.

Essi, inoltre, non devono essere considerati quali donazioni o convenzioni matrimoniali, bensì come “contratti atipici” che hanno la specifica funzione di agevolare la soluzione della crisi, consentendo di compensare eventuali apporti dei coniugi durante la convivenza o di assolvere in tutto o in parte all’obbligo di mantenimento del coniuge o dei figli.

Si conferma, altresì, che sono pacificamente ammissibili in quest’ottica, sia il trasferimento di beni ai figli, sia la divisione tra i coniugi, sia, ancora, l’attribuzione della proprietà esclusiva di un bene all’uno o all’altro coniuge.

Vista, inoltre, la meritevolezza di tali accordi, funzionali a rispondere alla necessità di dare soluzione agli infiniti e complessi rapporti di dare-avere che la protratta convivenza genera, la Cassazione ricorda come essi siano esenti da ogni imposta di bollo, di registro, ipotecaria e catastale ed ogni altra tassa ai sensi dell`art. 19, L. 74/1987; esenzione questa dalle maglie molto larghe anche in sede applicativa.

La soluzione del contrasto giurisprudenziale.

Venendo alla specifica questione sottoposta alla Corte, le Sezioni Unite Civili ripercorrono i diversi orientamenti giurisprudenziali contrapposti, ritenendo di aderire all’interpretazione – prevalente in sede di legittimità – secondo cui sono ammissibili in sede di separazione e divorzio gli accordi tra le parti che “non si limitano all’assunzione di un mero obbligo preliminare, ma attuano in via diretta e immediata il trasferimento della proprietà di beni o di altro diritto reale sugli stessi“.

Se così non fosse, dice la Corte, si andrebbe incontro ad un’inammissibile restrizione all’autonomia privata dei coniugi che, specie in un contesto di crisi coniugale, andrebbe invece valorizzata nell’ottica di giungere in maniera più celere possibile ad una soluzione di tutti i possibili contrasti.

Lo strumento più adeguato e più tutelante specie quando il trasferimento sia previsto in favore dei figli, è infatti proprio quello del trasferimento definitivo attuato dai coniugi comparendo avanti al Tribunale, in quanto con questo si eviterebbero futuri ripensamenti, che comportano un inevitabile contenzioso inteso ad ottenere un’esecuzione in forma specifica dell’obbligo assunto, nonchè di andare incontro ad ulteriori costi “in una situazione già fortemente compromessa sul piano economico“.

Partendo da questo principio di fondo, la Cassazione chiarisce definitivamente quale debba essere la reale portata dell’art. 29, comma 1 bis della L. 52/1985, specificando che:

  1. la nullità del trasferimento conseguente alla mancanza nell’atto dell’identificazione catastale o del riferimento alle planimetrie catastali o della dichiarazione di conformità allo stato di fatto delle planimetrie e dei dati catastali (ossia il mancato rispetto del primo periodo della norma) costituisce un’ipotesi di nullità testuale;
  2. tale nullità colpisce l’atto traslativo a prescindere dal soggetto che, in concreto, abbia compiuto l’accertamento;
  3. la violazione del secondo periodo della norma, che si riferisce alle verifiche affidate al notaio, non comporta la nullità dell’atto;
  4. l’accordo traslativo raggiunto dai coniugi, riportato nel verbale di comparizione in sede di separazione o divorzio, deve ritenersi stipulato nella forma dell’atto pubblico, dunque immediatamente trascrivibile una volta ottenuta la sentenza di divorzio o l’omologa della separazione, in quanto raggiunto avanti al cancelliere quale pubblico ufficiale;
  5. le verifiche generalmente affidate al Notaio possono essere demandate all’ausiliario del Giudice, sulla base della documentazione e delle dichiarazioni prodotte dalle parti, auspicabilmente – dice la Corte – secondo modalità da prevedersi in un Protocollo in uso presso ciascun ufficio giudiziario;
  6. l’art. 29, comma 1 bis, L. 52/1985 non riserva inderogabilmente al Notaio le verifiche ivi indicate, ma è applicabile a tutti gli atti amministrativi che producono effetti traslativi o costitutivi di diritti reali, come la giurisprudenza ha già avuto modo di confermare, anche di recente, in materia di azioni di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c.
  7. In conclusione la Suprema Corte afferma che “la validità dei trasferimenti immobiliari presuppone l’attestazione, da parte del cancelliere, che le parti abbiano prodotto gli atti e rese le dichiarazioni di cui all’art. 29 bis, comma 1bis, L. 52/1985“, ma “non produce nullità del trasferimento il mancato compimento, da parte dell’ausiliario, dell’ulteriore verifica circa l’intestatario catastale dei beni trasferiti e la sua conformità con le risultanze dei registri immobiliari“.

Non resta dunque che attivarsi affinchè l’attesa pronuncia possa avere a breve concreta applicazione pratica, senza però comportare incertezze e problematiche alla circolazione dei diritti immobiliari.

Avv. Alberta Martini Barzolai ®

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